Die Mietkaution

Mietkaution

So ziemlich jeder wird sie kennen, die Mietkaution. Denn im Regelfall ist sie ein Bestandteil des Mietverhältnisses. Trotzdem ist es sicherlich interessant die wesentlichen Punkte zusammenzufassen, vor allem für junge Leute, die erstmals ein Mietverhältnis eingehen.

Was ist die Mietkaution?

Die Mietkaution darf nur verlangt werden, wenn diese im Mietvertrag vereinbart wurde. Sie darf bis zu drei Nettokaltmieten betragen, also ohne eine Nebenkostenvorauszahlung. Dies ist im § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit für Schäden aus dem Mietverhältnis.

Was sind Schäden aus dem Mietverhältnis?

Was fällt unter diese möglichen Schäden? Dies können nicht gezahlte Mieten, Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung oder vom Mieter verursachte Schäden in der Wohnung sein. Also alle Verpflichtungen oder Forderungen gegenüber dem Mieter, die sich aus dem Mietvertrag ergeben.

Welche Formen der Mietkaution gibt es?

Die Mietkaution kann in Form eines Geldbetrags gestellt werden und wird dann auch als Barkaution bezeichnet. Dies ist aktuell noch der Regelfall. Dabei kann die Zahlung einmalig ab Beginn des Mietverhältnisses geleistet werden oder in drei gleichgroßen Monatsraten. Die alternative Variante ist die Stellung einer BürgschaftEin Bürge steht hinter dem Schuldner. Er verpflichtet sich .... Letzteres hat den Vorteil, dass die Liquidität dem Mieter weiter zur Verfügung steht. Gerade wenn jemand neu in eine Wohnung einzieht entstehen einige Kosten für neue Möbel, Renovierungen oder Leistungen für Handwerker, die auch bezahlt werden müssen. Da ist es von Vorteil, wenn man sich die Ausgabe für eine Mietkaution sparen kann. Denn auch wenn der Mieter das Geld für die Mietkaution am Ende des Mietverhältnisses wiederbekommt, ist es doch erst einmal für die Dauer des Mietverhältnisses als Liquidität entzogen.

Welche rechtlichen Regelungen gibt es zu dem Thema?

Übrigens gibt es keine direkte gesetzliche Grundlage für das Verlangen einer Mietkaution. Aber es ist geübte Praxis in Deutschland. Eingangs wurde beschrieben, dass die Höhe der Mietkaution maximal drei Nettokaltmieten betragen darf. Allerdings darf natürlich vom Mieter freiwillig mehr gestellt werden. Dies kann eine Rolle spielen, wenn der Mieter noch über ein zu geringes eigenes Einkommen verfügt (Bspw. als Auszubildender oder Student) und sonst die Wohnung nicht erhalten würde. Der Mieter kann sich so positiv aus der Vielzahl der Interessenten abheben.

Wird die Mietkaution im Mietvertrag vereinbart und der Mieter stellt diese trotzdem nicht, greift § 569 Abs. 2 a BGB. Es wäre somit ein außerordentlicher Kündigungsgrund des Mietvertrags durch den Vermieter.

Außerdem ist § 551 Abs. 3 BGB für die Regelung der Mietkaution wichtig. Dieser Paragraf verpflichtet den Vermieter die Mietkaution strikt von seinem übrigen Vermögen zu trennen, damit es im Insolvenzfall des Vermieters nicht der Befriedigung seiner Gläubiger dient, sondern direkt an den Mieter zurückgegeben werden kann. Darüber hinaus stehen dem Mieter auch die Erträge aus der Mietkaution zu. Bei der aktuellen Zinslandschaft dürften allerdings keine hohen Zinserträge anfallen. Bei der Barkaution wird im Regelfall ein Sparbuch bei einer Bank oder Sparkasse mit dreimonatiger Kündigungsfrist eröffnet. Kontoinhaber ist entweder der Vermieter, der aber wie gesagt strikt auf eine Trennung von seinem restlichen Vermögen achten muss, oder der Mieter mit einer gleichzeitigen Kontoverpfändung an den Vermieter. Der Mieter sollte den Nachweis der Einzahlung der Mietkaution aufbewahren. Außerdem kann der Mieter vom Vermieter einen Nachweis über die Verzinsung und die Trennung vom restlichen Vermögen verlangen.

Die Rückzahlung der Mietkaution

In der Praxis wird die Mietkaution im Regelfall zum Ende des Mietverhältnisses inklusive der erwirtschafteten Zinsen an den Mieter zurückgezahlt werden. Jedoch gibt es hierfür keine genaue gesetzliche Regelung. Nachdem aber Ansprüche wegen Mängel aus dem Mietverhältnis bereits nach 6 Monaten verjähren, ist dies der späteste Zeitpunkt zu dem eine Rückzahlung der Mietkaution erfolgen muss. Einen Teil der Summe dürfte der Vermieter trotzdem noch einbehalten, wenn voraussichtlich bei der nächsten Betriebskostenabrechnung mit einer Nachzahlung zu rechnen ist. Der Vermieter müsste aber hierfür den Nachweis führen. Damit wäre der späteste Zeitpunkt für die komplette Rückzahlung der Mietkaution 12 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Was sind unsere Tipps zur Mietkaution?

Neben den bereits angesprochenen Vorteilen einer BürgschaftEin Bürge steht hinter dem Schuldner. Er verpflichtet sich ... gegenüber der Barkaution gibt es noch weitere. Banken und Sparkassen nehmen aktuell ungern neue Einlagen an, zum Teil werden diese sogar mit Strafzinsen belegt. Der Verwaltungsaufwand für ein Mietkautionssparbuch ist auch hoch für sie. Dagegen hat das Stellen einer BürgschaftEin Bürge steht hinter dem Schuldner. Er verpflichtet sich ... für den Vermieter oft den zusätzlichen Vorteil, dass der Bürge (bspw. eine Versicherung) auch eine kostenfreie Bonitätsprüfung des Mieters vornimmt. Schließlich haftet er ja im Fall der Fälle für diesen.

Informiere Dich hier über die Möglichkeiten einer BürgschaftEin Bürge steht hinter dem Schuldner. Er verpflichtet sich ..., die übrigens auch für Gewerbemietverträge Lösungen bietet.