Investmentstrategien mit Immobilien [Teil 1]

Wenn es um das Thema von Investmentstrategien mit Immobilien geht, dann werden oft verschiedene Möglichkeiten in einem Atemzug genannt. In diesem Blogbeitrag möchte ich diese Strategien genauer untersuchen, erläutern und übersichtlich im Zusammenhang darstellen.

Im ersten Teil geht es um Investmentstrategien mit Immobilien , die sich für den Start in dieses Business eignen und die damit verbunden sind, dass Du selbst in der Immobilie zumindest temporär wohnst.

Teil 1 – Der Beginner

House Hacking

Zunächst einmal sorry für den englischen Begriff. Auf Deutsch würde ich diesen am besten mit Teilvermietung oder Untervermietung übersetzen. Es geht im Prinzip darum, dass Du einen Teil Deines Immobilieneigentums vermietest. Dies kann ein Teil des Kellers sein, eine Garage die Du nicht benötigst, ein Zimmer oder eine Einlieger- bzw. Ferienwohnung. Mit dem Mietertrag kannst Du dann Deine Finanzierungskosten subventionieren oder ein zusätzliches Einkommen generieren. Beachte hier auch die steuerlichen Vorteile, die eine Vermietung Dir bringt.

Selbstnutzer

Jetzt wirst Du Dich fragen, was? Das soll eine ausgeklügelte Strategie zum Investieren in Immobilien sein? Hört sich am Anfang sicher langweilig an, eröffnet aber einige Perspektiven, daher lese bis zum Schluss und erlaube Dir erst dann ein Urteil.

Also wir starten mit einer Wohnimmobilie in die Du selbst einziehst. Dadurch sparst Du Dir die Miete, musst aber an die Bank den Kapitaldienst leisten, der aus Zins und Tilgung besteht. Davon sind aber nur die Zinszahlungen ein echter Geldabfluss, mit der Tilgung wird Dein Eigentumsanteil an der Immobilie sukzessive größer. Dein steuerlicher Vorteil ist gering, da Du nur Kosten für Handwerker, wie beispielsweise dem Hausmeister, steuerlich geltend machen kannst. Dein Vorteil besteht darin, dass Du nach einem ausreichend langen Zeitraum und genügend hoher Tilgung im Alter nur noch geringe Kosten für das Wohnen zu tragen hast. Lese mehr zum Thema Tilgung hier.

Selbstnutzer – und im Anschluss vermieten

Hier wohnst Du zuerst in der Immobilie und vermietest diese dann später. Du generierst nun Mieteinnahmen, die Du vor der Versteuerung noch um Deine Zinskosten oder Abschreibungen mindern kannst. Vorteil für Dich ist, dass Du die Immobilie schon sehr gut kennst. Dadurch hält sich das Potential von unliebsamen Überraschungen in Grenzen.

Selbstnutzer – und währenddessen sanieren

Hier wohnst Du in der Immobilie, die einen gewissen Sanierungsaufwand hat. Während Du darin wohnst, sanierst Du die Immobilie. Neue Fenster, Türen, das Bad, das Dach oder die Heizung, alles ist denkbar. Vielleicht bietet es sich auch an, die Zimmerverteilung in der Immobilie zu verändern? Oft hat es einen Wertsteigerungseffekt eine größere Wohneinheit in kleinere zu zerlegen. Diese Immobilienstrategie wird im Englischen oft als „fix“ bezeichnet und setzt natürlich ein gewisses Know-how in der Sanierungsarbeit und handwerkliches Geschick voraus. Dafür ist aber auch das Gewinnpotential hoch, weil Du den Einstiegspreis drücken kannst und mit Deiner eigenen Arbeit den Wohnraum aufwerten kannst. Außerdem ist Dein Gewinn steuerfrei, wenn Du im Jahr des Immobilienverkaufs und den beiden Vorjahren in der Immobilie gewohnt hast. Auf Englisch würde ich die Strategie als Live-in-fix-and-flip bezeichnen.

Du kannst diese Immobilienstrategie natürlich auch noch mit davor genannten kombinieren. Also beispielsweise auch nach dem Wohnen und Sanieren die Immobilie vermieten. Beachte nur, dass mit einer Vermietung ein steuerfreier Verkauf der Immobilie erst nach dem Ende der zehnjährigen Spekulationsfrist möglich ist.

Hier geht es zu Teil 2 der Beitragsreihe.