Kaufen oder mieten?

In der gemieteten Immobilie bleiben oder besser Eigentum erwerben? Wir wollen in diesem Artikel eine Antwort auf die Frage „Kaufen oder mieten einer Immobilie – was ist vorteilhafter?“ liefern. Allerdings eines gleich vorausgeschickt: Eine pauschale Antwort für jeden und jede Situation gibt es hier nicht. Allerdings können wir einige Gedankenanstöße liefern, die Dir die Entscheidung erleichtern können. Außerdem sind die Vor- und Nachteile sehr stark von der zukünftigen Entwicklung der Immobilienpreise abhängig, der Mieten, Zinsen und dem Zeitraum Deiner Betrachtung. Und wie jeder Blick in die Zukunft ist dieser mit Unsicherheit behaftet.

Blick in die Statistik

Zunächst einmal ein Blick in die aktuelle Statistik. Gemäß dem Statistischen Bundesamt leben per November 2020 42,1 Prozent der deutschen Haushalte in den eigenen vier Wänden. Demgegenüber leben 57,9 Prozent zur Miete. Damit ist Deutschland nahezu Schlusslicht in Europa, denn nur in der Schweiz ist die Eigentumsquote noch geringer. In Frankreich (65,1 Prozent), Italien (72,4 Prozent) oder Spanien (76,2 Prozent) der Anteil der Wohneigentumsquote wesentlich höher. Also haben wir hier sicher noch Nachholbedarf. Außerdem ist bemerkenswert, dass diese bereits niedrige Eigentumsquote in Deutschland im „Coronajahr 2020“ noch einmal um einen Prozentpunkt gefallen ist.

Vorteil Miete

Da ein Mieter keine Anfangskosten des Immobilienerwerbs hat, ist er grundsätzlich flexibler. Also wenn Du Dir nicht sicher bist, auch in 10 Jahren noch an dem Ort wohnen zu wollen, spricht das für eine Miete. Dabei wirst Du auch keine unerwarteten Ausgaben haben, denn Investitionen oder Reparaturen an der Immobilie muss der Vermieter tragen. Da Du über eine Immobilie kein Vermögensaufbau hast, solltest Du dies entsprechend mit anderen Investitionen vornehmen, also einer Anlage in Sachwerte wie Aktien etc. Und schließlich bleibst Du schuldenfrei – das solltest Du Dich persönlich fragen, wie gut oder schlecht Du mit einer finanziellen Belastung als Schuldner umgehen kannst.

Vorteil Eigentum

Zunächst einmal ist es für den Eigentumserwerb von Vorteil wenn Du langfristig an einem Ort bleiben möchtest. Warum? Beim Immobilienkauf fallen am Anfang die Kaufnebenkosten an. Je länger Du Dein Objekt im Eigentum behältst, desto mehr kannst Du diese Kosten gedanklich auf einen längeren Zeitraum verteilen. Tritt trotzdem der Fall ein, dass Du Dich räumlich verändern musst, dann kannst Du Deine Immobilie immer noch vermieten. Im Gegensatz zur Miete partizipiert Du an gestiegenen Immobilienpreise. Dieser Wertzuwachs ist zudem bei einem Verkauf nach frühestens 10 Jahren steuerfrei (Fremdvermietete Immobilie). Der Gewinn aus einer Immobilie, die im Verkaufsjahr und den zwei vorherigen Kalenderjahren selbst genutzt wurde, ist auch steuerfrei. Während eine Miete für Dich Kosten darstellen, ist dies bei einem Immobilienkredit nur der Teil der Zinsen. Im Regelfall wirst Du über ein Annuitätendarlehen finanzieren, also einer gleichbleibenden Rate über die vereinbarte Zinsbindung. Mit zunehmender Zeit wird dabei der Anteil der Zinsen sukzessiver kleiner, da in jeder Monatsrate auch ein Tilgungsanteil steckt, der Deine Kredithöhe eben mit jeder Zahlung kleiner werden lässt. Zur Zeit kostet Dich die Finanzierung von EUR 100.000,- im Monat nur etwa EUR 83,- an Zinsen (Annahme: 1% Zins). Dabei gilt es aber zu beachten, dass die Zinsen nach Deiner vereinbarten Zinsbindungsperiode höher sein können und Du für die Instandhaltung Deiner Immobilie auch Reserven zurücklegen solltest. Dies wird meist unterschätzt. Anderseits dient eine Immobilie gut zum Vermögensaufbau, weil im Regelfall ein Wertzuwachs der Immobilie Dir in die Karten spielt wie die gleichzeitig laufende sukzessive Tilgung. Im Gegensatz zur Miete hat eine eigene Immobilie den psychologischen Vorteil, dass Du an Dein gewonnenes Vermögen nur durch einen Verkauf kommen kannst. Im Fall der Miete ist die Verlockung immer groß einen Teil seines Vermögens zu verkaufen um kurzfristig zu konsumieren. Soweit unsere Ausführungen zur Frage „kaufen oder mieten einer Immobilie“!

Fazit

Wir können und wollen Dir keine pauschale Antwort auf die Frage „kaufen oder mieten einer Immobilie“ geben. Vielleicht sind an Deinem Ort die Immobilienpreise schon zu weit gestiegen und Du hast zu wenig EigenkapitalDas Eigenkapital im Rahmen einer Finanzierung ist die frei z... mehr lesen um noch kaufen zu können. Dann miete! Natürlich ist in beiden Fällen die Frage zu klären „Habe ich meine Wunschimmobilie gefunden?“ Wir meinen aber, wenn Du Deine Wunschimmobilie gefunden hast, Du grundsätzlich an dem Ort auch in Zukunft wohnen bleiben willst und Deine finanzielle Lage (EigenkapitalDas Eigenkapital im Rahmen einer Finanzierung ist die frei z... mehr lesen und gesichertes Einkommen) es zulässt, solltest Du kaufen.

Und noch ein Tipp zum Abschluss – rechne Dir beide Alternativen mittels einer Cashflowrechnung durch!