Umschuldung eines Immobiliendarlehen
Die langfristigen Zinsen für Baufinanzierungen sind in den letzten Jahren sukzessive gefallen. Damit sitzen viele Immobilienbesitzer auf Krediten für die sie höhere Zinsen zahlen, gegenüber einer aktuellen Kreditaufnahme. Falls es Dir auch so geht, dann stehen Dir folgende Optionen einer Umschuldung Deines Immobiliendarlehens zur Verfügung.
Vorzeitiger Finanzierungsausstieg gegen Vorfälligkeitsentschädigung
Wie eben festgestellt rentiert sich eine Umschuldung in eine zinsgünstigere Variante. Dies hat aber einen großen Nachteil – die finanzierende Bank wird eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung dafür verlangen, Dich aus dem Kreditvertrag zu entlassen. Der Bundesgerichtshof hat zum Thema Vorfälligkeitsentschädigung eine ganze Reihe von BGH-Urteilen getroffen. Beispielsweise wurde auch ihre Berechnung durch den BGH geregelt. Da es trotzdem immer zu Unstimmigkeiten kommen kann, empfehlen wir Dir im Fall der Fälle eine Überprüfung der Forderung Deiner Bank bei einer Verbraucherzentrale in Auftrag zu geben. Die dafür ausgegebenen Euros können im Fall einer erfolgreichen Umschuldung eine sehr gute Investition sein. Dazu bieten diese auch Musterschreiben an.
Die Höhe der Entschädigung
Hier erhältst Du einige Regeln an die Hand, welche Komponenten die Höhe der Entschädigung, und damit die Kosten für Deine Umschuldung, beeinflussen. Grundsätzlich gilt, je länger die Restlaufzeit Deiner BaufinanzierungAls Baufinanzierung wird ein Kredit bezeichnet, der zum Erwe... ist und je höher der Zinsunterschied zwischen dem Zeitpunkt der Finanzierung und heute ist, desto höher wird die Entschädigung ausfallen. Ein Bestandteil sind die Refinanzierungskosten, weil Banken ihre Kredite bei Kapitalanlegern gegenfinanzieren. Reduzierend auf diese Forderung wirken sich eingesparte Risikokosten der Bank aus, sowie beim Kreditvertragsabschluss vereinbarte Sondertilgungen. Damit ergibt sich auch ein Jahreswechsel als tendenziell günstiger Moment für eine vorzeitige Kreditvertragsauflösung, da Du zwei Jahressondertilgungen eventuell zusammenlegen kannst.
Umschuldungen Immobilienkredit ohne Entschädigung
Gibt es auch Möglichkeiten, ohne Zahlung an die finanzierende Bank aus dem Kreditverhältnis zu kommen? Zunächst einmal räumt Dir das Bürgerliche Gesetzbuch in Paragraf 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB das Recht als Darlehensnehmer ein, Deinen Immobilienkredit nach einer 10- jährigen Zinsbindungszeit zu kündigen. Hierfür reicht dann eine Kündigung aus, welche von allen Darlehensnehmern unterschrieben ist. Der Stichtag ab dem diese 10 Jahres Frist läuft, ist die vollständige Inanspruchnahme des Immobiliendarlehens.
Weitere Möglichkeiten für eine entschädigungsfreie Umschuldung des Immobilienkredits eröffnen sich nur durch den Klageweg. Hierfür solltest Du Deine Chancen und Risiken gut abwägen. Für abgeschlossene Immobiliendarlehen zwischen Juni 2010 und März 2016 können sich Chancen für Dich ergeben, wenn die Widerrufserklärung in dem Darlehensvertrag fehlerhaft formuliert wurde. Und für Verträge die nach dem März 2016 geschlossen wurden, müssen Banken ihre Kunden über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung korrekt informieren. Informiert die Bank nur mangelhaft, so ist die komplette Klausel für eine Entschädigung für Dich hinfällig und Du kannst ohne eine Zahlung umschulden. Das Prozesskostenrisiko hierfür musst Du aber tragen.
Weitere Informationen zur Umschuldung
Als Alternative zu einer Umschuldung kann ein PfandtauschEin sogenannter Pfandtausch ist ein Tausch der Sicherheiten ... dienen. Wenn sich aus Deiner Sicht eine Umschuldung nicht rechnet, Du aber trotzdem die finanzierte Immobilie verkaufen willst, kann dies eine vorteilhafte Option für Dich sein. Dafür bietest Du der Bank ein anders Pfandobjekt an. Entweder hast Du eines im Bestand oder Du willst wieder eine Immobilie kaufen und finanzieren. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass sich die Sicherheit der Bank, wie beispielsweise der Auslauf, nicht verschlechtert.
Und solltest Du Dich für eine Umschuldung entscheiden, dann denke daran, die Finanzierung eventuell aufzustocken. Vor allem teure Dispositionskredite aber auch private Konsumentenkredite kannst Du mit Deinem neuen Immobilienkredit zinsgünstiger finanzieren. Dazu dient dies auch der Verbesserung Deiner Bonität. So kann sich eine Umschuldung für Dich gleich doppelte auszahlen.
